私房出租如何进行税筹？

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: 提问人：匿名
2022-01-19 04:44

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刘娜
中经慧税 • 联贝财务
问：私房出租如何进行税筹？
【例】刘某在江南某市一个环境较好的地方以20万元的价格购置了一套二手房，由于种种原因，近两年内他不想到这里居住，于是决定将此房出租给他人。经朋友介绍，目前有两个客户都对该房感兴趣：一个是某从事技术服务的经营公司，目的是要在这里从事商务活动，初步商定每月租金为2 100元；另一个是他乡下进城的一个朋友，承租的目的是自己居住，该朋友只愿意出租金每月2 000元。无论由谁承租，刘某都准备在适当的时候对该房产进行修缮，计划修缮费用为1.6万元。那么，刘某应该将房产出租给谁呢？
答：对两个不同的承租对象所涉及的不同政策，以及这些政策对刘某的最终收益所产生的影响进行分析。
（1）将房屋出租给经营单位。
根据营业税暂行条例规定，对个人按市场价格出租的居民住房，在3%的税率基础上减半征收营业税。刘某将房产出租给经营单位，其房租收入两年应缴纳营业税为：
2 100×24×3%÷2=756（元）
应缴纳城建税及教育费附加：
756×（7% 3%）=75.6（元）
根据有关文件规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。因此，刘某应缴纳房产税为：
2 100×24×12%=6 048（元）
个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，按20%的税率缴纳个人所得税。因此，刘某前20个月每月应缴纳个人所得税为：
（2 100-31.5-3.15-252-800-800）×10%=21.335（元）
后4个月每月应缴纳个人所得税为：
（2 100-31.5-3.15-252-800）×10%=101.335（元）
两年应缴纳各种税收合计为：
756 75.6 6 048 21.335×20 101.335×4=7 711.64（元）
如果刘某将自己的房产出租给经营单位使用两年，实际取得收益42 688.36元（2 100×24-7 711.64）。
（2）将房屋出租给居民。
根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率减半征收，房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
刘某两年租金收入合计为48 000元，应缴纳营业税：
2 000×24×3%÷2=720（元）
应缴纳城建税及教育费附加：
720×（7% 3%）=72（元）
应缴纳房产税为：
2 000×24×4%=1 920（元）
前20个月每月应缴纳个人所得税为：
（2 000-30-3-80-800-800）×10%=28.7（元）
后4个月每月应缴纳个人所得税为：
（2 000-30-3-80-800）×10%=108.7（元）
两年应缴纳各税合计为：
720 72 1 920 28.7×20 108.7×4=3 720.8（元）
刘某将自己的房产以每2 000元的租金出租给居民居住两年，实际取得收益44 279.2元（2 000×24-3 720.8）。通过以上计算分析可以发现，虽然采用第二方案刘某少收2 400元的租金将房产出租给居民，但是，他却能取得1 590.84元的收益。
引用资料：改头换面论公司名称变更的具体流程
解决时间：2022-01-19 02:44
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